Si vous êtes sur ce site, c’est que vous vous intéressez à l’investissement immobilier et plus précisément à l’investissement LMNP.
Et vous avez tout à fait raison. L’investissement LMNP reste la meilleure façon d’investir à ce jour car il cumule plus de souplesse et un meilleur rendement locatif !
Vous faîte donc un bon choix en optant pour un investissement LMNP.
- Mais l’investissement LMNP c’est quoi ?
- Pourquoi investir en LMNP ?
- Comment investir dans un LMNP ?
Nous allons tenter de vous expliquer le plus simplement possible et en tout objectivité les intérêts d’un investissement en LMNP.
Alors pour répondre à la grande question « investissement LMNP c’est quoi » ? Voici une réponse toute simple pour vous aider à démystifier l’investissement LMNP.
Investir en LMNP, c’est tout simplement investir dans un bien immobilier que vous souhaitez destiner à la location en fournissant du mobilier en sus du logement. C’est donc investir pour louer en meublé. Ça peut paraître un peu curieux d’avoir envie de louer en meublé… ? la location meublée offre la possibilité de proposer des loyers souvent plus élévé, de déduire la totalité des charges, de récupérer la TVA dans certains cas … il y a donc forcément derrière un ou plusieurs intérêts pour le propriétaire. Sinon, les investisseurs ne s’y intéresseraient pas autant !
En fonction du bien et de vos objectifs, la location meublée peut prendre plusieurs formes :
Location d’un logement meublé destinée à la résidence principale de l’occupant, location de sa résidence secondaire à une clientèle de passage, location aribnb, location meublée étudiante, LMNP séniors, colocation…
A chaque profil d’investisseur, une solution d’investissement LMNP !
Mais quel est le véritable intérêt d’investir en LMNP ?
C’est LA question ! Pourquoi un tel engouement à investir en LMNP ?
Investir dans l’immobilier répond à une volonté de se constituer un patrimoine immobilier dans l’espoir de se générer des revenus complémentaire (via les loyers) et/ou un capital à long terme. L’investissement locatif suppose la génération loyers, en vue de rembourser le prêt immobilier et les charges. Les loyers en location meublée sont très souvent plus élevés qu’en location vide. C’est un premier arguement que retient l’investisseur. Mais ces loyers sont imposables de facto !
La fiscalité des revenus locatifs est rarement appréhendée par l’investisseur néophyte trop préoccupé par le choix du bien immobilier et de son financement.
Pourtant, ces revenus supplémentaires sont loin d’être sans impact sur les impôts du foyer. Ils seront d’ailleurs taxés en fonction de la tranche marginale d’imposition du foyer* auquel s’ajoutent des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% (taux actuel en vigueur).
Ainsi une personne seule, ayant un revenu annuel de 40 000 € et générant un loyer (location vide) de 5000 € supporte une imposition supplémentaire 1652 € sur ces revenus locatifs (impôt sur les revenus et prélèvements sociaux). Le calcul se fait ainsi :
- 5000 € de loyers déclarés, l’administratin applique un abattement de 30%, soit 3 500 € de retenu pour calculer l’impôt
- la personne est dans une tranche marginale d’imposition à 30%, chaque nouveau revenu est donc taxé à ce taux, sur lequel s’ajoute les prélèvements sociaux de 17.2%.
- Soit (5000 – 30%) * 47.2% = 1652 €
Dans cet exemple, les impôt sur les revenus locatifs représentent 33% des loyers. Cette fiscalité est donc souvent perçue comme confiscatoire.
Le gros avantage de l’investissement LMNP, c’est d’échapper à tout ça ! Mais comment ?
Sous réserve de réaliser les bonnes démarches administratives et choisir les bonnes options fiscales, vous pouvez générer des revenus locatifs nets d’impôts ! Et notamment en optant pour le régime réel de la location meublée.
Fini les impôts avec le LMNP…
C’est tout l’intérêt d’investir en LMNP : se générer des revenus complémentaires sans payer d’impôt supplémentaire ! C’est donc la quête des investisseurs et la raison d’un tel engouement !
En effet, en LMNP vous pouvez déduire l’ensemble des dépenses engagées ainsi que l’achat de votre bien immobilier. Oui, oui, vous avez bien lu… vous pouvez déduire l’achat de votre bien immobilier grâce à une pratique comptable qui consiste à déduire un amortissement. Ainsi dans la majorité des cas, les investisseurs en LMNP ne paient pas d’impôts sur leurs revenus locatifs dès lors qu’ils optent pour le régime réel du LMNP (option à formuler lors de la déclaration d’activité de location meublée ou possibilité d’u opter chaque année).
Alors avec une telle nouvelle, vous aussi vous comprenez tout l’intérêt du LMNP, n’est-ce pas ?
Pour comprendre le calcul des impôts sur les revenus locatifs, et connaître toutes les démarches pour être en LMNP cliquez ici.
D’autres motivations poussent à investir en LMNP, notamment des intérêts en termes de souplesse dans la gestion locative et de meilleures garanties pour les propriétaires.
Moins de contraintes pour le propriétaire et plus de garanties !
Lorsqu’on a un peu plus d’expérience en matière de location, on porte de plus en plus d’intérêt à la qualité du bail pour anticiper les éventuelles difficultés avec les locataires.
En d’autres termes, on cherche plus de garanties !
La location meublée destinée à l’habitation répond parfaitement car elle engage le propriétaire sur une durée moins longue (1 an) ou même plus courte dans certains cas. Ainsi en cas de difficultés d’impayés ou de mauvais entretien dudit logement, en tant que propriétaire, vous pouvez résilier le contrat au terme de l’année et vous n’êtes pas obligé d’attendre les 3 ans comme en location vide (voir 6 ans en SCI).
Par ailleurs, la loi ALUR a réduit le montant du dépôt de garantie à 1 mois de loyer hors charge, sauf pour les locations meublées. Vous avez donc la possibilité de demander 2 mois de loyer pour couvrir le dépôt de garantie. En voilà un autre argument de taille !
Petite cerise sur le gâteau, en général, la location meublée se loue plus chère qu’une location vide. En pratique à 10 à 20% plus cher ! Ce n’est pas neutre pour le rendement locatif de votre opération.
Un meilleur rendement locatif pour le propriétaire
Cet argument est à pondérer car si vous louez plus cher que le loyer marché vous pouvez vous exposer à un turn over locatif plus important. Il vous appartient de bien analyser votre marché et ces tendances avant de profiter de cette opportunité.
Enfin pour ceux qui le souhaitent, vous avez aussi la possibilité de sortir du schéma classique de l’immobilier résidentiel pour vous consacrer à une activité de location courte durée type Airbnb. C’est une autre façon d’investir, et c’est aussi très lucratif mais ça consomme beaucoup d’e temps d’énergie (sauf si vous déléguez). Et vous devez veiller à respecter la réglementation en vigueur en fonction du lieu de situation de l’immeuble et du type de bien.
Des investissements sans souci de gestion ?
Dernier avantage, mais celui-ci est réservé à une certaine catégorie d’investissement celui de la résidence services : LMNP étudiant, LMNP séniors, LMNP tourisme, LMNP affaires et ehpad !
Ces opérations ont le vent en poupe et le montage est proposé directement par le promoteur . Vous achètez donc une solution clé en main. Vous y trouverez beaucoup de promotion sur ce type d’investissement.
D’ailleurs beaucoup de personnes réduisent l’investissement LMNP à l’investissenement en résidences de services . Il y a une confusion et ils en omettent la définition générale du LMNP.
Comme évoqué ci-dessus, nous vous avons expliquer qu’investir en en LMNP c’est simplement investir et louer en meublé. Et les résidences de services sont aussi une offre de location meublée.
L’avantage de cette solution c’est que cet investissement s’apparente à un placement financier tant l’engagement du bailleur est nul !
Et si certains d’entre vous souhaitent investir dans l’immobilier mais ils n’ont absolument aucune envie de s’y investir personnellement. Dans ce cas, investir en résidence services vous offre un confort non négligeable car vous louez à un professionnel, gestionnaire exploitant, dont le métier c’est de louer les logements de la résidence. Ils s’engagent auprès de vous en concluant un bail commercial avec vous pour une période minimale de 9 ans. Ensuite, c’est lui qui se charge de louer votre logement (en sous location). Ils vous versent un loyer et cela vous permet de vous offrir un rendement entre 3,5 et 4,5% pour les logements neufs.
Dans ce cas, que votre logement soit loué ou non, que l’occupant paie ou non son loyer, ce n’est pas vraiment votre problème ! Le gestionnaire exploitant vous paie le loyer conformément à ses engagements contractuels. Et c’est son rôle de s’occuper de la gestion locative.
Vous voilà donc « garanti » face aux aléas du quotidien mais sous réserve de la qualité du gestionnaire. En effet, un bon investissement en résidence de services repose essentiellement sur la qualité du gestionnaire.
Si l’investissement en LMNP représente une des meilleures solutions d’investissement dans l’immobilier, la question qui en découle est comment investir dans un LMNP ?
C’est très simple !
Soit, vous faites le choix de :
- faire l’acquisition d’un bien ancien ou neuf meublé
- monter vous-même l’opération en achetant un logement traditionnel dans le neuf ou dans l’ancien. Vous y mettez des meubles.
- investir dans une résidence de services dans le neuf ou dans l’ancien
Exemple investissement LMNP :
Location meublée en colocation, location meublée destinée à l’habitation, location meublée saisonnière, résidence étudiante, ehpad, résidence séniors, résidence de tourisme, résidence affaires…
Investir en LMNP peut avoir des caractéristiques particulières en fonction du support immobilier choisi et du mode de location retenu. Mais peu importe le bien immobilier, le régime LMNP conserve les mêmes avantages avec des approches locatives différentes.
Attention, pour rappel, investir en LMNP présente un intérêt uniquement si vous respectez l’ensemble des démarches administratives préalables et si vous choisissez les bonnes options fiscales.
Alors collectez toutes les informations utiles et nécessaires pour vous aider à comprendre pour investir en toute sérénité.
Où investir en LMNP ?
Vous êtes convaincu par l’investissement LMNP et vous vous interrogez sur quel secteur investir. Je regrette ne pas pouvoir répondre à cette question aussi simplement. Le secteur est un sujet propre à chacun.
En matière d’immobilier, on rappelle l’unique règle de l’emplacement. Mais attention, cela ne veut pas dire investir uniquement sur des métropoles attractives.
Evidemment, ces territoires sont des terres d’avenir qui concentrent des milliers de personnes en manque de logement. Mais nos territoires ruraux soufrent aussi… Alors il n’y a pas de règles magiques. Investir en LMNP c’est comme investir dans une location vide. Vous devez vous poser les mêmes questions : comment se porte le marché locatif ? y a-t-il un marché ? quelles sont les offres ?
Si votre question se portent sur la différence de marché entre la location vide ou la location meublée, c’est parfois difficile à analyser.
Je peux seulement vous répondre que notre façon de consommer le logement a tellement évoluer, ainsi que nos modes de vie… la location meublée est une réponse aux personnes en mobilité, aux personnes en situation de séparation ou divorce, aux personnes âgées, aux jeunes actifs… il y a une vraie profondeur de marché mal exploité.
Sachez juste que de nombreux investisseurs commencent à proposer de la location meublée sur des territoires ruraux sans rencontrer aucune difficultés de location avec des offres locatives du studio à la maison T5.
Mais à qui s’adresse l’investissement LMNP ?
L’investissement en LMNP s’adresse à tous les contribuables souhaitant se constituer un patrimoine immobilier et générer des revenus complémentaires (loyers) nets d’impôt sur du long terme. Ce dispositif s’adresse à tous les foyers peu importe leur fiscalité.
Contrairement au dispositif PINEL, par exemple, qui cible des personnes qui paient des impôts sur le revenu. Le LMNP s’adresse à tout le monde.
En effet, que vous payez des impôts ou pas d’impôt, investir en LMNP vous permettra d’obtenir des loyers sans payer d’impôt supplémentaire dans la majorité des cas.
Vous l’avez compris investir en LMNP c’est plus de souplesse, plus de garantie et des loyers nets d’impôts ! voici les vraies raisons des investisseurs à s’intéresser à l’investissement LMNP !
Au début de ma vie professionnelle, soit en 2003, je m’occupais d’un service administration de biens au sein d’une agence Century 21 et lorsqu’un propriétaire bailleur m’interrogeait sur le choix entre une location vide ou une location meublée, je penchais systématiquement pour la location vide.
Et vous savez pourquoi ?
Je débutais dans le monde de l’immobilier, on m’avait beaucoup parler des dispositifs de défiscalisation de l’époque DE ROBIEN, BESSON (ce qui équivaut plus ou moins au PINEL d’aujourd’hui) mais je n’étais pas sensibilisé au régime réel du LMNP.
Je peinais donc à trouver des arguments car j’ignorais l’avantage fiscal comme de nombreux investisseurs et professionnels de l’immobiliers.
Et puis je me disais que pour le même montant d’honoraires j’allais passer plus de temps à faire l’état des lieux donc vous comprenez naturellement mon conseil de l’époque !
Avec le temps, j’ai un peu honte car je n’avais pas pris le temps de comprendre les vrais enjeux de mes clients investisseurs aux profits de la rentabilité de l’agence.
Ils ont donc perdu beaucoup d’argents (sans doute un peu à cause de moi) !
Mais après tout, si on veut obtenir un bon conseil fiscal ce n’est pas vers un agent immobilier qu’il faut se tourner mais vers un expert de la location meublée (expert-comptable immobilier, conseiller fiscal, avocat fiscaliste)
Alors si vous souhaitez échanger avec un expert, je vous propos de prendre rdv ici avec un conseiller
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