Les investisseurs immobiliers ont bien compris l’intérêt de louer en meublé. Combiner les avantages liés à la souplesse du bail et la fiscalité immobilière, vous poussent à opter pour ce mode de location et vous avez bien raison.
Pourtant, 80 % d’entre vous ne réalisent pas correctement leurs démarches jusqu’à en perdre les avantages fiscaux ! Un gâchis.
Alors voici les 3 principales erreurs que vous devez absolument corriger pour être certains de ne plus payer d’impôts sur vos revenus locatifs.
Erreur N°1 : Déclarer vos revenus de location meublée en revenus fonciers.
Dans notre jargon, nous sommes tous d’accord pour dire que les revenus de location meublée, les loyers, sont des revenus issus d’un patrimoine foncier. Mais fiscalement, ce n’est pas le cas !
Et cela porte donc une confusion importante qui pousse certains loueurs en meublé à les déclarer en revenus fonciers par méconnaissance ou par complexité de l’administration fiscale.
Les loyers issus de location meublée ne doivent en aucun cas être déclarés en revenus fonciers (même si une tolérance existait jusqu’en 2017, c’est désormais incompatible).
Les revenus locatifs de vos locations meublées doivent être déclarés dans la catégorie des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Une case est prévue pour les loueurs en meublé, non-professionnels. Il vous suffit de sélectionner cette catégorie pour générer le formulaire à compléter dans votre espace impôts.gouv.fr au moment de votre déclaration.
Un exemple pour comprendre :
Un loueur ayant un revenu de location meublée générant 14 400 € de revenus annuels, pour lequel il n’a plus de prêt et quasiment aucune charge, paierait plus de 4 700 € d’impôts et prélèvements sociaux à tort.
Cet exemple concerne un loueur ayant une tranche marginale d’imposition de 30 %.
Pour comprendre le calcul :
| Revenus fonciers (location vide) | Revenus BIC (loueur en meublé) | |
| Loyers annuels | 14 400 € | 14 400 € |
| Charges déductibles | 30% (ayant peu de charges, nous choisissons l’abattement forfaitaire de 30% au régime du Micro) | 100 % (malgré les faibles charges, en optant pour le réel, nous déduisons la valeur de l’immeuble et des meubles via l’amortissement) |
| Base Imposable | 10 080 € | 0 € |
| Impôts (30%) et Prélèvement sociaux (17,2%) | 4 738 € | 0 € |
Alors, soyez vigilant sur vos déclarations et si vous avez un doute sur la manière de déclarer, prenez contact avec un expert-comptable spécialisé dans l’immobilier. Il réalisera un 1er RDV gratuitement et validera avec vous la bonne option fiscale/déclaration.
Erreur n°2 : Oublier l’immatriculation de votre activité de loueur en meublé.
Lorsque vous réalisez une activité de location meublée, vous avez l’obligation de déclarer votre activité auprès du guichet unique de l’inpi. Cette démarche est obligatoire.
Vous êtes très nombreux à être surpris par cette étape méconnue. En effet, cette démarche obligatoire en location meublée ne s’applique pas en location vide.
De plus, l’administration fiscale n’a pas encore mis en place de système d’alerte en cas d’oubli. Sans réaction de l’administration, vous oubliez donc naturellement cette étape.
De plus, cet oubli ne vous empêche pas de déclarer vos revenus locatifs de location meublée sur votre déclaration d’impôts au régime du micro bic.
Toutefois, nous vous rappelons que cette démarche n’est pas optionnelle ! Et en plus, cet oubli vous empêche d’optimiser la déclaration de vos revenus locatifs. En effet, l’absence d’immatriculation, vous empêche de formuler l’option pour le régime réel. Et l’option pour le régime réel en location meublée vous permet de ne plus payer d’impôt sur vos revenus locatifs dans la majorité des cas.
Pour comprendre la démarche d’immatriculation, retrouvez tous nos conseils dans cet article.
Erreur n°3 : Arrêtez de déclarer vos locations meublées au micro-bic.
Sans aucune démarche préalable, vos revenus de location meublée sont à déclarer au régime du micro bic dès lors que vos loyers charges comprises sont en deçà des 77 700 € (voir 188 700 € si votre activité est classée meublé de tourisme).
Beaucoup plus simple, c’est certain ! Mais tellement plus onéreux…
Certes, vous profitez d’un abattement de 50% sur vos revenus locatifs (voir 71% pour les meublés classés) mais vous êtes taxés sur les 50% autres (ou 29%). Alors qu’on optant pour le régime réel, vous serez probablement non taxé sur vos revenus locatifs même si vous n’avez aucun travaux, ni charges de crédit.
Ne perdez donc plus un instant, réalisez vite une simulation pour découvrir le gain fiscal en optant pour le régime réel.
Et si vous avez besoin d’échanger avec un spécialiste, prenez rdv avec un expert-comptable spécialiste de la location meublée. Votre 1er rdv est offert. Allez-y !
