Lorsque vous déclarez vos revenus locatifs vous avez deux options : le micro bic ou le régime réel.
C’est un peu comme pour la déclaration de vos salaires, vous avez le choix entre la déduction forfaitaire de 10% ou la déduction des frais réels ( ex : frais kilométriques).
En location meublée, la déduction forfaitaire s’appelle le micro-bic et si vous décidez de déduire vos frais vous optez pour le régime réel. Mais en location meublée, le régime réel vous offre de belles surprises…
Les revenus de la location meublée sont des BIC
En location meublée, vos revenus sont déclarés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commercieux). Cela peut vous surprendre car les BIC sont habituellement réservés aux revenus professionnels.
Mais en location meublée vous devez avoir un numéro de Siren et déclarer vos revenus dans la catégorie BIC. Même si vous n’êtes pas un loueur en meublé professionnel (LMP) !
Si vous louez vos logements dans le cadre de la gestion patrimoniale (et vous ne réunissez pas les conditions pour être LMP), vous êtes en LMNP.
Le LMNP c’est l’acronyme de la location meublée non professionnelle.
Location meublée : Micro BIC ou régime réel
Dans le cadre de votre location meublée, vous avez le choix d’opter pour le micro bic. En optant pour le micro-bic, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% ou 71% si vos locations sont classées meublé de tourisme.
Pour bénéficier du régime du micro bic, vous devez détenir les biens en noms propres et avoir des recettes locatives inférieures à :
· 77 700 €
· ou 177 800 € si classement meublé de tourisme
Attention, si vous détenez des biens en indivisions, vous ne pouvez pas bénéficier du régime du micro bic.
Vous êtes dans ce cas au régime réel obligatoirement.
Le régime réel, l’option à retenir dans 95% des cas
Les propriétaires bailleurs sont très attirés par l’abattement forfaitaire des 50% ou 71% qui semble très alléchant à première vue. Mais la plupart du temps, cet abattement est moins favorable que le régime réel.
En effet, en optant pour le réel, le loueur peut déduire l’ensemble de ces charges et déduire votre achat immobilier et votre mobilier grâce à l’amortissement comptable. Cela conduit dans la majorité des cas à obtenir des revenus nets d’impôts !
Comment ne plus payer d’impôt grâce au régime réel ?
Dans la majorité des cas, si vous optez pour le régime réel de la location meublée, vous ne payez plus d’impôt.
Mais comment est-ce possible ?
Le réel vous permet de profiter des règles comptables et ainsi amortir l’immeuble. L’amortissement est possible même si vous êtes en LMNP et donc un loueur non professionnel !
L’amortissement gomme généralement entre 60 % et 100 % des revenus locatifs. Tout dépend, du taux de rendement de votre investissement…
Si vous avez un rendement supérieur à 8%, l’amortissement avoisine les 50%. En revanche, si vous avez un logement neuf, il est probable que l’amortissement efface 100% de vos revenus locatifs.
Le régime réel est extrêmement avantageux grâce à la possibilité d’amortir l’immeuble, c’est à dire la possibilité de déduire votre achat immobilier (sur la valeur vénale ou la valeur d’achat). En sus de l’amortissement, vous pouvez également déduire l’ensemble de vos dépenses sans limitation: frais déplacement, dépenses diverses…
Contrairement à la location vide, où vous êtes limités dans la déduction des charges.
Evidemment, le cumul de l’amortissement et des autres charges permettent souvent de neutraliser les loyers perçus et donc de ne plus payer d’impôt !
Si vous souhaitez estimer l’amortissement de votre immeuble, rendez-vous sur ce simulateur.
Quelles sont les contraintes du régime réel ?
Le régime réel est sans contrainte. Vous pouvez tout à fait changer basculer du réel vers le mciro tous les 2 ans. A condition de réaliser cette démarche avant votre déclaration d’impôt sur le revenu.
Toutefois, lorsque vous optez pour le régime réel, vous y restez généralement pour une longue période. Sauf exception, le régime réel est souvent retenu pour une durée entre 15 et 30 ans.
L’option pour le réel nécessite de produire un bilan comptable et télétransmettre une liasse fiscale à l’administration fiscale. En règle générale, vous avez besoin d’être accompagné par un expert-comptable. Rassurez-vous cet accompagnement vous coûte 150 € HT environ (réduction d’impôt inclus). Cette somme reste modique au regard des milliers d’euros économisés, d’autant qu’elle est également déductible des loyers.
Beaucoup d’investisseurs craignent que les amortissements soient réintégrés au moment de la vente. Rassurez-vous, à ce jour, lors de la vente d’un bien immobilier, vous êtes soumis à la plus value des particuliers conformément à l’article 151 septies VII du CGI.
Pour conclure, le régime réel de la location meublée est de loin la meilleure option fiscale en matière d’immobilier à condition de la connaître …
