La location meublée connaît un grand succès grâce à son régime fiscal plus favorable que la location vide, qu’il s’agisse du micro bic ou du régime réel.
Le régime micro bic de la location meublée permet de déduire un abattement de 50% ou 71% sur les revenus locatifs.
Il est donc un argument fort pour les propriétaires bailleurs qui bénéficient seulement d’un abattement de 30% en revenus fonciers (location nue).
Inévitablement, le régime du micro bic paraît très attractif même si dans la plupart des cas le régime réel est véritablement plus favorable même si vous n’avez aucune dépense à déduire.
Toutefois, 80% des loueurs en meublé optent pour cette option par méconnaissance du régime réel.
Le micro BIC, c’est un abattement de 50% sur les loyers déclarés !
L’option pour le micro BIC vous permet donc un abattement de 50% pour vos locations meublées sous réserve que vos revenus de location meublée soient inférieurs à 77 700 €. Ainsi si vous générez 10 000 € de loyers, vous serez taxé sur seulement 5 000 €, vous paierez donc 2360 € d’impôt et prélèvement sociaux (si vous êtes dans une TMI à 30% – TMI moyenne des investisseurs) .
En effet 10 000 € – 50% = 5 000
5000 € * (30% + 17,2%) = 2360 €
L’abattement du micro bic peut même atteindre 71% si vous réalisez de la location saisonnière et que vous obtenez le classement meublé de tourisme.
Le classement vous permet d’obtenir un label de qualité selon de nombreux critères de qualification et après le passage d’un organisme certificateur.
Ce label améliore votre visibilité et par conséquent votre occupation locative, cela vous permettra d’augmenter la rentabilité de votre investissement.
Bonne nouvelle, le classement vous permet également d’avoir une taxe de séjour minorée.
Et enfin, il vous permettra de bénéficier d’un abattement de 71% sur vos revenus locatifs, sous réserve que vos revenus soient inférieurs à 188 700 €.
Ainsi, si vous générez 10 000 € de revenus locatifs, vous serez taxé seulement sur 2 900 €, soit vous paierez donc 1 369€ d’impôt et prélèvement sociaux (si vous êtes dans une TMI à 30% – TMI moyenne des investisseurs) . En effet, 10 000 – 71% = 2 900 €.
2 900 € * (30% + 17,2%) = 1369 €
C’est certain que l’abattement de 71% est encore plus incroyable. Il suffit donc d’obtenir ce label pour profiter de cet avantage fiscal.
En optant pour le classement, vous pouvez prétendre à 1 600 € d’économie d’impôt dans cet exemple.
Le micro BIC, c’est simple …
L’exemple ci-dessus vous permet de comprendre comment déclarer simplement vos revenus locatifs de location meublée au micro bic.
Pour profiter du régime du micro bic, il vous suffit de formuler votre option lors de votre déclaration d’activité LMNP et de déclarer la totalité de vos revenus dans la case 5ND, du formulaire 2042 C pro, pour la location meublée classique en mentionnant la somme générée et l’abattement s’appliquera automatiquement.
Et si vous bénéficier du classement, la somme est à renseigner dans la case 5NG de ce même formulaire.
Alerte vous devez déclarer les sommes générées et non les sommes encaissées
Et oui, c’est subtile mais vous ne devez déclarer les loyers générés et non les loyers perçus. Où est la subtilité ?
Concrètement, si vous passez par une plateforme de location saisonnière par exemple, la nuitée est facturée 150 € et la plateforme vous verse 120. C’est la même chose si vous passez par une conciergerie, ou une agence immobilière.
Vous devez donc déclarer 150 € même si vous percevez 120 € !
C’est surprenant mais c’est normal ! L’abattement forfaitaire doit comprendre ces 30 € qui sont une charge.
En optant pour le micro bic, vous décidez de bénéficier d’un abattement et de renoncer à la déduction de toutes les charges. Les charges sont considérées être retenues dans le montant de l’abattement forfaitaire.
Rappel : le micro bic ne peut s’appliquer aux indivisions
Autre point important, si vous détenez votre bien en indivision soit avec votre époux(se) marié(s) sous le régime de la séparation de biens, votre partenaire pacsé, une soeur, un frère, un parent, un(e) ami(e), un(e) cousin(e)… vous ne pouvez opter pour le micro-bic. C’est incompatible !
Si c’est le cas, vous devez régulariser avant que le fisc vous tombe dessus. Mais rassurez-vous, c’est probablement une bonne nouvelle ! En effet, le régime du micro bic est rarement plus intéressant que le régime réel. Interrogez vous sur le régime réel, vous serez surpris sur ces bienfaits ;).
Dans quels cas, le micro bic est interessant ?
Depuis le début de cet article, je tente de vous sensibiliser sur le faux intérêt du micro bic. Il est simple c’est vrai mais il est rarement intéressant pour l’investisseur sauf dans 2 cas…
Le premier cas concerne le loueur qui loue une partie de son habitation, celui-ci à un intérêt à opter pour le micro bic par simplicité. Il serait probablement intéressant d’opter pour le réel mais la ventilation des charges est souvent fastidieuse!
Donc dans ce cas, très clairement, ne perdez pas votre temps à vous arrachez les cheveux, jouez la carte de la simplicité. optez pour le micro bic !
Le second cas concerne les loueurs ayant des rendements démentiels. C’est très rare mais c’est parfois le cas! Certains d’entre vous ont des rendements entre 11% et 15%, et bien pour ce type d’opération, il est souvent préférable d’opter pour le micro bic. En cas de doute, testez ce simulateur en ligne et vous aurez une réponse instantanée. Il est réalisé par un expert comptable spécialiste des LMNP et des LMP, le résultat est donc fiable !
Il y aussi un dernier cas où le micro bic est intéressant, il concerne les LMNP encaissant des loyers inférieurs à 2 500 €.
