C'est quoi le LMNP ?
Dans cet article, nous vous livrons simplement la définition du statut LMNP et ses intérêts.
Que veut dire le "statut" LMNP ?
Le LMNP c’est l’acronyme du loueur en meublé non professionnel.
Il s’agit d’une catégorie de loueur qui propose en sus du logement la fourniture du mobilier.
L’adjonction de meubles vous permet d’obtenir la catégorie loueur en meublé et de profiter des avantages du « statut » LMNP.
Dans la majorité des cas, vous réalisez ces investissements locatifs dans un objectif patrimonial. Vous êtes alors un loueur en meublé non professionnel, dit LMNP.
Chaque année, vous devez déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) !
Et oui, on peut tout à fait avoir des revenus de location meublée, les déclarer dans la catégorie des BIC sans être un professionnel ! Cela surprend la majorité des investisseurs au démarrage mais ils comprennent très vite l’intérêt et les enjeux.
Toutefois, vous pouvez également espérer être loueur en meublé professionnel (LMP), mais pour cela vous dévez réunir 2 conditions cumulatives. L’une concerne une condition de ressources, vous devez générer au moins 23 000 € de loyers charges comprises annuels.
La seconde impose que ces loyers représentent la source essentielle des revenus professionnels du loyer. (LMNP ou LMP ?)
Un exemple pour comprendre :
- Je perçois 25 000 € de loyers en location meublée et je déclare 20 000 € de salaires annuels (après abattement), je suis donc loueur en meublé professionnel (LMP).
- Je perçois 25 000 € de loyers en location meublée et je déclare 40 000 € de salaires annuels (après abattement), je suis donc loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Quel est l’intérêt d’être LMNP ?
Si vous réalisez de la location vide, vous devez déclarez vos loyers dans la catégorie de revenus fonciers.
Vous êtes un loueur, sans catégorie particulière, même si on pourrait vous appeler « loueur foncier » par exemple.
En location meublée, c’est différent ! Vos revenus locatifs sont déclarés dans la catégorie des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux) dans la catégorie LMNP.
Rassurez vous, il s’agit bien de revenus locatifs générés à titre patrimonial !
Cette spécificité vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux extrêmement intéressant.
L'avantage du statut LMNP
En effet, en location meublée vous pouvez bénéficier de l’option du “micro bic”, soit un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs et même jusqu’à 71% si vos locations meublées saisonnières sont classées « meublé de tourisme ».
Alors qu’en location vide, votre abattement serait seulement de 30%.
Cette différence séduit les propriétaires bailleurs et pourtant il y a encore plus intéressant …
Car si vous optez pour le régime réel, vous pouvez déduire toutes vos dépenses et amortir votre immeuble et le mobilier. Vous obtenez ainsi des revenus non imposés dans la majorité des cas et même si vous n’avez pas de charges, ni travaux, ni prêt immobilier…
Cela parait sans dout emagique, mais c’est donc tout l’intérêt de la location meublée !
Le régime réel de la location meublée vous permet de réduire l’impôts sur vos revenus locatifs en déduisant simplement votre achat immobilier (via l’amortissement comptable). Alors qu’en location vide, seuls les frais de gestion et les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles.
Le loueur en meublé en LMNP profite des règles comptables d’une société en cumulant tous les avantages du particulier.
En cas de vente, vous profitez également du régime des plus-values des particuliers. Double intérêt alors ! Cumul de revenus nets d’impôts et exonération de plus values après 22 ans de détention ! Wouahh !
Hormis la différence catégorielle de revenus locatifs, location meublée et location vide répondent quasiment aux mêmes règles (avec des avantages au niveau du contrat de location pour les loueur en meublé) (cf article).
Pour la vente, la reprise du bien ou d’arrêt de location, c’est la même chose… avec plus de souplesse pour la location meublée !
Comment être sous le statut LMNP ?
Pour être loueur en meublé non professionnel, il suffit de déclarer son activité de location meublée dans les 15 jours suivants le début de de son activité de location meublée.
Le début de cette activité est soit la date d’acquisition de votre immeuble, soit la date ou la date de 1ere mise en location meublée.
Après avoir défini votre date de démarrage, vous devez enregistrer votre activité sur le guichet unique pour indiquer simplement à l’administration fiscale que vous louez en meublé.
A ce moment là, vous devez également choisir votre option fiscale entre le régime du micro bic ou l’option pour le régime réel. (Attention, l’option du mrico bic ne peut pas être retenu pour les biens détenus en indivision)
N’oubliez pas le régime réel est très probalement l’option à retenir, vous pouvez le vérifier peut-être en échangeant gratuitement avec un expert-comptable qui répondra spontanément sur cette question ou en réalisant une simulation en ligne.
Cette démarche est entièrement gratuite. Et en cas d’erreur, ne vous inquiétez pas vous pouvez toujours corriger ou modifier vos déclaration !