Avant de se lancer en location saisonnière en Airbnb, vous devez connaitre certaines règles et réaliser certaines étapes. Ces démarches en location saisonnière sont indispensables et pourtant trop de loueurs les méconnaissent. En les occultant, ces loueurs s’exposent à des sanctions financières importantes.
La location saisonnière ou location de tourisme concerne la mise à disposition d’un logement à la nuitée, à la semaine ou au mois à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Le code du tourisme (article D. 324-1 du code du tourisme) précise que ces meublés de tourisme peuvent être des villas, appartements ou studios meublés.
A la différence d’une location meublée à titre de résidence principale, la location saisonnière ne s’adresse pas à des personne y élisant domicilie et elle est limitée dans le temps. En effet, le contrat de location ne peut excéder 90 jours à un même locataire.
Attention, vos volontés locatives entraîneront également certaines démarches et/ou obligations déclaratives: quelles autorisations ? usage exclusif ou non ? classement ?
Quelles sont les démarches en location meublée saisonnière en Airbnb ?
Vérifier le règlement de copropriété
La première démarche à réaliser, c’est de consulter le règlement de copropriété pour vérifier si la location meublée saisonnière est acceptée.
En effet, la location saisonnière s’adresse à une clientèle de passage et ces allées venues peuvent entraîner des troubles de jouissance pour les occupants de la résidence.
Si l’immeuble est réservé à une habitation bourgeoise malheureusement vous devez comprendre que la location saisonnière y est interdite. Enfin si vous souhaitez faire évoluer le règlement, vous devrez consulter le syndic pour évoquer ce sujet lors d’une assemblée générale et faire approuver cette décision.
Déclarer votre location saisonnière Airbnb à la mairie
Votre location saisonnière doit être déclarée en mairie. Vous devez consulter les services de la mairie qui vous indiqueront les démarches à réaliser. En effet, en fonction du logement (votre résidence principale ou non) de la taille de la commune et des décisions adoptées par le conseil municipal, les démarches peuvent varier.
Location saisonnière au sein de votre résidence principale
Tout d’abord, sachez que si vous souhaitez louer votre résidence principale en location courte durée, vous êtes limitée à 120 jours par année. En effet, la résidence principale étant un logement qu’on occupe 8 mois dans l’année. Seuls les 4 autres mois peuvent être proposés à la location meublée de tourisme.
Vous êtes donc limité à louer votre logement 120 nuitées mais vous n’avez pas d’autorisation préalable au changement d’usage à obtenir. En revanche, vous devez déclarer cette location saisonnière à la mairie.
Location saisonnière d’un logement secondaire ou dédié à la location Airbnb
Si la location saisonnière d’une résidence princiaple est relativement simple, ce n’est pas le cas pour les autres biens surtout en zone tendue ou très tendue.
En effet, la réglementation se durcit en matière de location saisonnière. C’est donc la municipalité qui définit ses règles sur les territoires tendus pour éviter de paupériser la parc locatif destiné à l’habitation.
La location saisonnière dite “location Aibrnbétant très lucrative de nombreux propriétaires pourraient orienter leur stratégie. Enfin, à condition de respecter certaines règles …
L’autorisation préalable au changement d’usage
Si votre logement est situé dans une ville de plus de 200 000 habitants ou dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine Saint Denis et le Val de Marne, votre location saisonnière est soumise obligatoirement à une autorisation préalable au changement d’usage.
Cette mesure peut s’étendre aux municipalités désireuses de réguler le parc locatif. En zone tendue, cette décision est prise par le conseil municipal ou l’organe compétent en matière de PLU. Et en dehors des zones tendues, les communes doivent réaliser une demande préalable au préfet.
L’autorisation peut être :
• attribuée à titre personnel ou au local
• subordonnée à une compensation (ex Paris ou Bordeaux)
• accordée sous un régime d’autorisation temporaire. (ex Nice, autorisation valable 3 ans, renouvelable 2 fois, et peut être attribuée pour 3 logt max. par propriétaire)
La procédure de télédéclaration
Dans certaines les villes soumises au changement d’usage (Paris, Strasbourg, Bdx, Lyon, Cannes…) le conseil municipal peut décider de la mise en place d’une déclaration donnant lieu à un n° de télédéclarant à mentionner dans toutes les offres de location (Article 51 de la loi 2016-1321 Du 7 octobre 2016 pour une République numérique)
D’ailleurs, depuis le 1er décembre, les contrôles sont renforcées (décret Denormandie – Décret n° 2019-1104 du 30 octobre 2019). Désormais, les plateformes vous obligent à plus de transparence et elles communiquent une fois par an la liste de tous les logements loués via leur plateforme (sur demande de la mairie). Cette liste comprend la mention de l’adresse du bien, son numéro d’enregistrement et le nombre de nuitées associés.
Ces mêmes plateformes ont dorénavant l’obligation de bloquer vos locations saisonnières au-delà de 120 nuitées annuelles.
Attention, vous devez respecter cette procédure. A défaut, vous vous exposez à une amende de 5 000 € maximum. Et si vous louez votre résidence principale plus de 120 jours, vous vous exposez à une amende de 10 000 € maximum.
La télédéclaration se substitue à tout autre déclaration meublé de tourisme à réaliser auprès de la mairie. En respectant cette procédure, vous n’avez donc plus de formulaire déclaration de meublé de tourisme à compléter.
Pour toutes les autres activités de location meublées de tourisme situées dans des communes n’ayant pas mis en place le n° de télédéclarant, vous devez déclarer votre activité à la mairie. Vous devez compléter un formulaire Cerfa n°14004 .
L’absence de déclaration meublé de tourisme vous expose à une amende de 450 € maximum.
Optez pour le classement (facultatif)
Si vous le souhaitez, vous pouvez obtenir le classement de votre meuble de tourisme. Un organisme accrédité ou agréé visite votre logement et opère à un contrôle qualité. A l’issue, vous obtenez un classement entre 1 et 5 étoiles.
Ce label est un gage de qualité et peut augmenter votre visibilité. Mais c’est surtout un outil vous permettant d’obtenir une fiscalité plus avantageuse et une taxe de séjour minorée.
En effet, le classement vous permet d’obtenir un abattement de 71% sur les loyers déclarés jusqu’à 188 700 €. Si votre location meublée n’obtient pas de classement, l’abattement est limité à 50 % avec un loyers plafonnés à 77 700 € annuels. Cet abattement est l’une des motivations principales des loueurs mais comparer car dans la plupart des cas, le régime réel sera encore plus favorable et vous évitera de payer des impôts sur ces revenus locatifs.Pour formuler votre demande de classement, vous devez compléter ce forumlaire Cerfa n°11819.
Déclarer les loyers de votre location en Airbnb
Avant de déclarer vos loyers, vous devez déclarer votre activité de location meublée et vous devez préciser que celle-ci est saisonnière.
Ensuite, vos loyers devront être déclarés dans la catégorie des BIC. Vous avez le choix entre l’abattement du micro Bic et le régime réèl.
L’abattement s’applique automatiquement si vous n’avez pas formuler votre option pour le régime réel. Dans ce cas, vous devez déclarer le montant de vos loyers dans la case 5NG de votre déclaration n°2042 C PRO.
Enfin, si vous avez opté pour le régime réel, vous êtes alors accompagné par un cabinet d’expertise comptable dédié au loueur en meublé et ils transmettent votre bilan d’activité à l’administration fiscale ou alors vous faîtes le choix d’utiliser un outil en ligne qui réalisera votre bilan et le transmettra à l’administration fiscale (comme Amarris Immo Solo). Ensuite, vous devez reporter le résultat de ce bilan à en case 5NA ou 5NK de votre déclaration n°2042 C PRO. Si vous vous interrogez sur la déclaration de votre activité de location meublée, lisez cet article : Déclarer son activité de location meublée.
Ultime étape pour les loueurs ayant > 23 000 € de loyers
Le plafond des 23 000 € de revenus locatifs est un des seuils pour atteindre la qualification de loueur en meublé professionnel. Mais en location saisonnière, depuis 2017, c’est aussi le seuil de déclenchement des cotisations sociales.
En effet, si le chiffre d’affaires est supérieur à 23 000 € par an, vous devez obligatoirement vous enregistrer sur www.guichet-entreprises.fr ou www.ursaaf.fr si vous choisissez le régime générale. Et vous devez vous affilier à une caisse d’assurance sociale.
Pour les loueurs concernés, vous avez le choix entre 3 régimes.
• le régime de la Micro entreprise : si vos loyers sont inférieures à 77 700 € ( ou 188 700 € meublé classé), les cotisations sont calculées sur le montant de vos recettes déclarées (loyers) au taux de 22% ou 6% si meublé classé.
• le régime général : si vos recettes sont inférieures à 77 700 €. Vos cotisations sont calculées au taux applicable dans le régime des salariés sur le montant des recettes après un abattement de 60 %.
• la sécurité sociale des indépendants SSI (ex RSI) : sur le montant des bénéfices avec un montant minimal de +/- 1200 €.Toutefois, il existe une exception. Si vous êtes loueurs de locations saisonnières avec un CA> 23 000€, vous pourriez être exonérés de cotisations sociales si votre location est déléguée à un professionnel de l’immobilier (décision confirmée par la cour européenne). Ce professionnel doit être détenteur de la carte Gestion Immobilière pour l’exercice de son activité.
