Lorsqu’on loue en meublé, on est un loueur de meublé et dans la plupart des cas on est un loueur meublé non professionnel. En tant que loueur en meublé, vous devez déclarer votre activité. Et lors de cette déclaration vous devez indiquer l’option fiscale retenue. Il s’agit soit d’un abattement forfaitaire ou la déduction des charges réelles. Malheureusement, peu de propriétaire connaissent les subtilités de la location meublée et son régime réel. Mais en location meublée, en optant au régime réel, c’est 0 € d’impôt dans la plupart des cas. Alors comment réduire ces impôts en location meublée ? Nous détaillons ci-après les options fiscales et nos meilleurs conseils pour vous expliquer simplement l’intérêt de la location meublée.
La location meublée : les options fiscales
Lorsqu’on envisage de louer en meublé, 2 options fiscales s’offrent à l’investisseur lors de sa déclaration d’activité; soit ils optent pour le régime du micro BIC soit ils optent pour le régime réel.
Dans le cas du micro BIC, le loueur bénéficie d’un abattement de 50% sur ses revenus locatifs ou 71% si l’immeuble est classé meublé de tourisme.
Le régime du micro s’applique de plein droit dès lors que les revenus sont inférieurs à 77 700€ ou 188 700 € en cas meublé de tourisme classé.
Par ailleurs, le loueur a la faculté d’opté pour le régime réel. Cette option est formulé avant l’échéance de votre déclaration d’impôt pour l’année en cours. Soit pour les revenus locatifs 2023, l’option doit être formulée avant le mai-juin 2023 (échéance différente en fonction du contribuable).
La location meublée : L’avantage du régime réel
Le régime réel permet de déduire, en sus de l’ensemble des charges, votre achat immobilier via l’amortissement comptable.
Les amortissement de l’immeuble permettent de neutraliser entre 40 et 80 % des revenus locatifs. Cela dépend de la rentabilité de votre projet immobilier.
Il arrive même que l’amortissement neutralise 100% des revenus locatifs notamment dans le cadre de logement neuf.
Ce qui explique tout l’intérêt du régime réel !
Il est important de comprendre qu’en location meublée nous avons intérêt dans la plupart des cas à opter pour le régime réel même si il n’y a pas de charges locatives, même si on a pas ou plus de prêt sur l’immeuble et même lorsqu’on a pas de travaux à déduire.
Un exemple chiffré pour comprendre : Si vous avez une maison d’une valeur de 360 000 €, que vous générez 1200 € de loyer mensuel, et que vous supportez seulement une taxe foncière (1000 €) et une assurance propriétaire non occupant (299 €), vous ne payez pas d’impôt si vous optez pour le régime réel. Et pourtant, vous n’avez ni travaux, ni prêt immobilier et ni charge de copropriété.
En effet, nous allons déduire un amortissement comptable à hauteur de 13 000 €, soit une charge fictive qui neutralise 90% des revenus locatifs. Ainsi, vous n’aurez pas d’impôt à payer sur ces revenus locatifs.
Cette même situation pour un propriétaire ayant opté pour le régime du Micro Bic conduirait à une imposition de 3 300 € (selon une TMI de 30% et prélèvements sociaux inclus).
La location meublée : Alors dans quel cas le micro bic est-il le plus interessant ?
La réponse se trouve dans la rentabilité de vos investissements.
Même s’ils sont très rares, il arrive que certains investisseurs trouvent des affaires immobilières et que la rentabilité avoisine les 15%.
Exemple : un client ayant investi dans un bien immobilier à Vichy. le montant de son investissement s’élève à 19 000 €. IL réalise des travaux pour un montant de 20000 €. Il envisage louer le logement 9 000 € à l’année en location saisonnière. La rentabilité brute est très forte, il n’a pas de crédit, pas de charge.
Dans ce cas-ci, si l’investisseur a peu de charges et pas de crédit, il est probable que le micro bic soit plus favorable.
Egalement, si vous réalisez une activité de location meublée et que vous n’êtes pas propriétaire du bien, vous ne pourrez donc pas amortir l’immeuble. Dans ce cas, il est fort probable que l’option pour le micro bic soit plus adapté.
Et enfin, si vous réalisez de la location meublée, depuis plus de 30 ans et que vous avez épuisé la majorité de vos amortissements, l’option pour le micro bic doit être regardée car elle pouraît être également plus adaptée.
Vous l’avez donc compris ces situations sont très à la marge, ce qui conduit plus de 90% des dossiers étudiés à retenir l’option pour le régime réel.
Alors, si vous souhaitez échanger sur ce sujet, je vous conseille d’échanger avec un expert spécialisé qui pourra vous conseiller parfaitement sur votre situation personnelle.
